스터디

1. 2024.09.30(월) '재건축 지름길' 선도지구 잡아라•• 99개 구역 출사표 [요약] 수도권 1기 신도시에서 처음으로 재건축에 나서게 될 '선도지구' 공모(최대 3만9000가구)에 1기 신도시 지역 아파트 단지 60% 가량이 출사표 던짐. 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 총 2.6만가구 선정에 15만가구가 접수하여 평균 경쟁률 5.9대 1. 국토부는 선정 즉시 특별정비계획 수립 착수 위해 '특별정비계획 수립 패스트트랙' 도입 예정 [세부사항] 1. 공모 현황 - 총 162개 구역 중 99개 구역(61%= 15만3000가구) 제안서 제출 - 분당 67곳 중 47곳 (경쟁률 7배 초과) - 일산 47곳 중 22곳(경쟁률 5배) - 평촌 19곳 중 9곳(경쟁률 4배 초과) 2. 착공 계획 : (2024.6) 지자체별 지침 공고-> (2024.9-10) 제안서 접수 및 평가-> (2024.11) 선도지구 최종 선정-> (2025) 특별정비구역 지정-> (2026) 관리처분계획 수립-> (2027) 착공-> (2030) 입주 [의견] 1기 신도시 선도지구는 신도시 내에서 가장 먼저 재건축 사업을 진행할 수 있기에 상대적으로 사업성이 높아질 가능성이 크다. 더해, 사업이 지연될 것으로 예측+ 도시개발계획은 순환개발이 원칙이기에 이번에 뽑히지 못하면 장기간 재건축이 쉽지 않을 것이라는 우려가 크기에 경쟁률이 더 높아진 것으로 보인다.

2. 2024.10.1(화)

작년 국민 세부담, 10년 만에 줄어…尹 정부 '감세 효과'

[요약]

감세 정책, 긴축재정 기조로 국민부담률이 10년만 하락

국민부담률이 하락하며 민간 활력과 성장세 기대함

단, 대규모 세수 결손 예고되었기에 지출 구조조정 이어가야 함

올해도 약 30조원에 달하는 대규모 세수 결손이 현실화할 것으로 예상돼 국가 재정에 대한 우려.

[용어]

국민부담률: 조세와 사회보장 기여금의 GDP 대비 비율. 국민들이 체감하는 조세부담 수준.

지출 구조조정: 새로 써야 할 돈만큼을 기존 예산에서 잘라내겠다는 것

조세부담률: 국내총생산(GDP) 대비 조세 수입

[세부사항]

1. 국민부담률

2000~2015년: 20%초반

2016년: 23.5%

2022년: 29.7%

2023년: 27.1%

2024년: 26.8%(예정)

2025년: 26.7%(예정)

2. 총 조세 수입

2022년 515조원

2023년 457조원(전년 대비 13% 하락)

3. 조세부담률

2023년 19.3%

2024년 19.1%

2025년 18.9%(예정)

[의견]

현 정부 들어 감세 정책과 각종 사회보험료 동결로 일시적 국민 부담은 줄었으나, 지출 구조조정이 동반되지 않으면 재정이 나빠질 가능성이 있는 상황. 문 정부 때처럼 세금을 인상하면, 자산가 및 고소득자, 대기업에게 집중적인 부담이 가해지고, 윤 정부처럼 감세 정책을 시행하면, 국가 재정에 문제가 생기니(어제 기사 중, 법인세 예납 저조한 것에 대한 문제 제기함) 세금이란 것이 국민에게 밀접한 만큼 적정선을 유지하고자 부단히 노력해야 할 것으로 보인다. 또한 앞으로 복지 수요 감안할 때 조세 부담 늘어날 것이 불가피하기에 지출 구조조정 말고도, 세금을 모을 새로운 방안을 고민해 봐야 할 것으로 보인다.

3. 추가 조사(출처)

문서뷰어 (korea.kr)

문서뷰어 (korea.kr)

노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 | 국가법령정보센터 | 법령 > 본문 (law.go.kr)

1기 신도시 선도지구 결과발표, 재건축의 결말은? - YouTube

‘1기 신도시 재건축’…후보들 “선도지구 많게, 분담금은 적게” - 경향신문 (khan.co.kr)

[용어]

*용적률: 전체 대지면적에서 건물 각층의 면적을 합한 연면적이 차지하는 비율. 연면적은 지하면적을 제외한 지상면적의 합계.

*재건축 초과이익 환수제: 재건축으로 얻는 조합원 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 8000만원을 넘을 때 초과액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도. 2006년 시행됐다가 주택시장 침체로 2013~2017년 유예된 후 2018년 1월에 다시 시행됨.

[진행 과정]

1. 1980년대 후반부터 1기 신도시 조성됨.

2. 안정된 인프라와 생활권, 우수한 입지에도 불구하고 30년 경과되며 주거 환경 쇠퇴되고 집의 노후화로 민원 끊이질 않음.

3. 노후계획도시 정비 및 지원에 대한 특별법 발의함. 속칭 '1기 신도시 특별법'.

4. 수도권 1기 신도시 중 처음으로 재건축 나설 '선도지구' 공모함.

5. 재건축 사업속도가 빠를 것이라는 기대 가지고, 많은 가구가 지원함.

[추가 내용]

아파트 재건축의 핵심-> 아파트를 지금보다 얼마나 더 크게 지을 수 있느냐?

용적률 예시: 1층 연면적 50m2/대지면적 100m2= 50%

5층 총 연면적 250m2/대지면적 100m2 = 250%

따라서 증가한 200m2 용적률을 일반분양하는 방식

만약 저층 단지+소형면적대일 경우, 일반면적대로 바꾸는 것만으로도 용적률을 거의 다 채워버릴 수 있음. 이런 경우, 대지지분이 작다고 표현

[우려되는 점]

1. 분담금 문제 및 재건축 초과이익 환수제: 1기 신도시는 애초부터 용적률이 높아, 사업성에 한계가 있음. 분당의 경우, 선도지구 지정이 유력하다는 단지 용적률이 200% 안팎이기에 용적률 326%로 재건축한다고 하더라도 늘어나는 용적률에 한계 있음. 더해, 공사비와 인건비가 상승하여 비용이 많이 드는 상황이기에 조합원 분담금은 많아짐. 게다가 재건축 초과이익 환수제로 인해 재건축 사업성이 악화됨.

2. 이주대책 해결: 분당 8000세대, 일산 6000세대 등 이주대책 없이 무턱대고 이주시킬 시, 주변 집값 상승시키는 결과 나옴.
   

[결론]

전문가들의 이런 저런 우려가 있음에도 불구하고, 첫 1기 선도지구 선정에 아주 많은 가구들이 공모하였다. 과거 2002년 뉴타운 사업의 시범단지인 은평같은 경우에도 2010년에 입주가 끝나는 등 재건축 사업속도가 매우 빨랐다. 이번 신도시 선도지구 같은 경우에도, 빠른 사업속도와 신도시 내 첫번째 선도지구 재건축 사업이라는 점에서 비롯되어 경쟁률이 높은 것으로 보인다.